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云南省昆明市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）云01民終2201號

上訴人（原審被告）：昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)黃土坡昆瑞路228號12幢1-601號。

法定代表人：唐多全，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：馬騫，云南睿信律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

被上訴人（原審原告）：付玉貴，男，漢族，1973年4月12日生，住昆明市五華區(qū)。

委托訴訟代理人：

上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人付玉貴房屋買賣合同糾紛一案，不服昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9256號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月28日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：一、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的起訴或駁回被上訴人一審的全部訴訟請求；二、訴訟費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、本案涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，被上訴人購買的房屋現(xiàn)已被重慶市合川區(qū)公安局查封，依照“先刑后民”的原則，本案應(yīng)當(dāng)在房屋解封后才符合受理條件。二、被上訴人購買的房屋是抵款房屋，被上訴人并未向上訴人交付過任何的購房款，且雙方并未就合同的主要條款進(jìn)行充分協(xié)商，故涉案的《商品房購銷合同》的效力不確定。三、本案所涉房屋已被公安機(jī)關(guān)查封，目前并不具備交付條件。上訴人未按期向被上訴人交付房屋的原因是房屋被查封，并非上訴人惡意，故一審判令上訴人按合同約定向被上訴人支付違約金明顯不公平。綜上，一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請求。

被上訴人付玉貴辯稱，一審法院認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

原審原告付玉貴向一審法院起訴請求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）合法有效；2、判令被告及時將合同約定的昆明市楓樺園A2幢第25層2509號房屋交付給原告；3、判令被告支付原告2016年1月1日至同年6月30日的逾期交房違約金10944.21元、2016年7月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金49679.42元、2017年7月1日起至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金（按每日680540元×0.03％計）。

一審法院認(rèn)定以下事實：2015年1月21日原、被告簽訂《商品房購銷合同》，約定原告以680540元向被告購買本案訟爭房昆明市楓樺園A2幢第25層2509號（建筑面積74.02平方米）；被告應(yīng)于2015年12月30日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給原告；被告如未按合同約定的時間交房，自本合同約定的交房時間屆滿后的次日起至實際交房之日止30天內(nèi)，被告按每天20元支付原告違約金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金，合同繼續(xù)履行。同日原、被告簽訂補充協(xié)議。同日被告開具的收據(jù)載明收到原告購房款680540元。2015年2月12日上述合同登記備案。2015年12月8日被告開具的發(fā)票載明收到原告購房款680540元。本案訟爭房被重慶市合川區(qū)公安局查封。2016年11月30日原、被告簽訂《延期交房違約賠償補充協(xié)議》，約定延期交房違約金計算標(biāo)準(zhǔn)為：2016年1月1日至同年6月30日，按商品房購銷合同、補充協(xié)議約定計算違約金；2016年7月1日至2017年6月30日，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金；2017年7月1日起至實際交房之日止，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金。

一審法院認(rèn)為，本案系商品房預(yù)售合同引起的訴訟糾紛。原、被告簽訂的商品房購銷合同及補充協(xié)議、延期交房違約賠償補充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實意思表示一致的結(jié)果，不違反我國有關(guān)法律法規(guī)和社會公共利益，依法成立并生效。合同約定被告應(yīng)于2015年12月30日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格，并符合合同約定的該商品房交付給原告；被告如未按合同約定的時間交房，自合同約定的交房時間屆滿后的次日起至實際交房之日止30天內(nèi)，被告按每天20元支付原告違約金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行。2016年11月30日補充協(xié)議約定延期交房違約金計算標(biāo)準(zhǔn)為：2016年1月1日至同年6月30日，按商品房購銷合同、補充協(xié)議約定計算違約金；2016年7月1日至2017年6月30日，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金；2017年7月1日起至實際交房之日止，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金。該協(xié)議應(yīng)視為原、被告就逾期交房違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成新的合意。違約金具有賠償損失和懲罰的性質(zhì)，鑒于被告的違約情形，對被告請求降低違約金不予采納。故被告應(yīng)支付原告2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金60623.63元（20元/天×30天+680540元×0.01％×152天+680540元×0.02％×365天），2017年7月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按680540元×0.03％×逾期天數(shù)計）。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第七十七條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條規(guī)定，判決：“一、原告付玉貴與被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年1月21日簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）有效；二、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)交付原告付玉貴經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格的昆明市楓樺園A2幢第25層2509號房屋；三、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告付玉貴2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金60623.63元、2017年7月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按680540元×0.03％×逾期天數(shù)計）?！?/p>

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。此外，本院依職權(quán)到重慶市合川區(qū)人民法院調(diào)取了（2017）渝0117刑初1號刑事判決書及（2018）渝01刑終54號裁定書。雙方當(dāng)事人對本院調(diào)取的上述證據(jù)均無異議，本院予以確認(rèn)。

對于一審判決認(rèn)定的案件事實，除上訴人認(rèn)為其未收到被上訴人的購房款外，對其余案件事實雙方當(dāng)事人均無異議，對雙方當(dāng)事人無爭議的事實，本院依法予以確認(rèn)。

對于上訴人所提異議，首先，上訴人認(rèn)可購房款之所以未向其支付，系基于其欠案外人款項，上訴人與案外人約定，以其開發(fā)房屋的售賣價款抵償案外人借款。進(jìn)而在被上訴人向案外人付款后，上訴人按照合同約定的房款總金額向被上訴人出具了收據(jù)或發(fā)票，對被上訴人購買房屋的付款行為予以了確認(rèn)。其次，對于收據(jù)或發(fā)票載明金額與被上訴人付款金額不一致的問題，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可案外人以上訴人名義向被上訴人出售案涉房屋時存在折扣，但因上訴人與其所欠款項的案外人系以合同約定的金額沖抵債務(wù)，故開票金額系以合同約定金額為準(zhǔn)，與實際付款金額存在差異不影響上訴人與案外人以房抵債的債務(wù)清算。據(jù)此，可以認(rèn)定被上訴人向案外人支付購房款是按照上訴人的指示進(jìn)行交付，被上訴人實際已經(jīng)按照合同約定履行了支付購房款的義務(wù)。上訴人的事實異議不能成立，本院不予采納。綜上，本院經(jīng)二審審理查明的案件事實與一審判決認(rèn)定的案件事實一致。此外，本院補充確認(rèn)如下事實：被上訴人實際向上訴人交納購房款500000元。案涉房屋于2016年2月26日被重慶市合川區(qū)公安局查封。

歸納雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭議的焦點是：一、本案所涉《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、《延期交房違約賠償補充協(xié)議》是否有效？二、上訴人是否應(yīng)向被上訴人交付案涉房屋？三、上訴人是否應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向被上訴人支付逾期交房違約金？

本院認(rèn)為，關(guān)于第一個爭議焦點，首先，案涉《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）中有雙方當(dāng)事人的簽章確認(rèn)，且辦理了登記備案手續(xù)，其形式要件并無瑕疵；其次，如上所述，在《商品房購銷合同》簽訂后，被上訴人向案外人支付了購房款，實際已經(jīng)按照合同約定向被上訴人履行了付款義務(wù)。最后，在雙方當(dāng)事人簽訂《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、被上訴人支付購房款后，雙方再次簽訂了《延期交房違約賠償補充協(xié)議》，就《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）的內(nèi)容、上訴人的交房義務(wù)等再次進(jìn)行了明確無誤的確認(rèn)。故上訴人認(rèn)為雙方未就《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）的主要條款進(jìn)行協(xié)商，且未收到被上訴人購房款的主張不能成立，本院不予采納。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、《延期交房違約賠償補充協(xié)議》形式無瑕疵，其內(nèi)容系當(dāng)事人房屋買賣的真實意思表示，當(dāng)屬合法有效。

關(guān)于第二個爭議焦點，合同法第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！蓖瑫r，本院注意到，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》第二十六條規(guī)定：“審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書?！比缟纤?，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、《延期交房違約賠償補充協(xié)議》成立并生效。在被上訴人交納房款后，上訴人負(fù)有向被上訴人交付房屋的義務(wù)?，F(xiàn)上訴人認(rèn)為案涉房屋已被公安機(jī)關(guān)查封，不具備交付條件。本院認(rèn)為，公安機(jī)關(guān)的查封，系刑事案件偵查階段對相關(guān)財產(chǎn)采取的強(qiáng)制措施，尚不能確定所查封財產(chǎn)是否確屬犯罪應(yīng)追繳財物，故上述《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運行的若干意見》第二十六條中“……當(dāng)事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的……”，與本案財產(chǎn)在刑事偵查階段被查封的實際情況不符，本案不應(yīng)適用。且在重慶市合川區(qū)人民法院作出，并經(jīng)重慶市第一中級人民法院裁定維持的（2017）渝0117刑初1號刑事判決中，并未明確本案所涉房屋系該刑事案件中應(yīng)予追繳的資金及其轉(zhuǎn)換的財物。故上訴人的上述主張不能成立，本院不予支持。

關(guān)于第三個爭議焦點，雙方當(dāng)事人在合同中就交房時間進(jìn)行了約定，但案涉房屋被公安機(jī)關(guān)查封，并非上訴人自身原因所導(dǎo)致。故在公安機(jī)關(guān)對案涉房屋進(jìn)行查封期間，不應(yīng)苛責(zé)上訴人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。除上述查封期間外，上訴人系基于自身原因未依約向被上訴人交房，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依照合同約定的違約金計算方式向被上訴人支付逾期交房違約金。上訴人主張違約金約定過高，應(yīng)當(dāng)降低，但并未提交證據(jù)證明其主張，該觀點本院不予支持。按照雙方當(dāng)事人合同約定，上訴人應(yīng)向被上訴人支付2015年12月31日至2016年2月25日的逾期交房違約金1950元（20元/天×30天+500000元×0.01%×27天），同時，還應(yīng)支付自案涉房屋解除查封之日至向被上訴人交付經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格的房屋之日的逾期交房違約金（按500000元×0.03％×逾期天數(shù)計）。

此外，對于上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依照“先刑后民”的原則，待刑事案件處理完畢后被上訴人方能主張權(quán)利的主張，一審法院作出了駁回被上訴人起訴的裁定，經(jīng)本院二審指令一審法院審理本案，上訴人的該意見已經(jīng)法院處理，故本案不再處理。

綜上所述，上訴人上訴請求的合理部分，本院予以支持；一審判決認(rèn)定事實清楚，但對違約金的處理不當(dāng)，本院予以糾正。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第一百三十條、第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

一、維持昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9256號民事判決第一、二項，即：“一、原告付玉貴與被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年1月21日簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）有效；二、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)交付原告付玉貴經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格的昆明市楓樺園A2幢第25層2509號房屋；”

二、撤銷昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9256號民事判決第三項，即：“三、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告付玉貴2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金60623.63元、2017年7月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按680540元×0.03％×逾期天數(shù)計）?！?/p>

三、上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人付玉貴2015年12月31日至2016年2月25日的逾期交房違約金1950元，及案涉房屋解除查封之日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按500000元×0.03％×逾期天數(shù)計）；

四、駁回被上訴人付玉貴的其他訴訟請求。

一、二審案件受理費共計3162元，由上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長李宏智

審判員陳紅

審判員王瑞

審判員羅增龍

審判員鄧林春

二〇一九年六月三日

法官助理殷肖

書記員劉晏彤