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商品房銷售廣告和宣傳資料屬于商業(yè)廣告的一種，具有商業(yè)廣告的一般性質，但商業(yè)廣告又有其專有屬性。

(一)商業(yè)廣告的性質

根據(jù)民事法律的相關規(guī)定以及民事法律的基本理論，商業(yè)廣告一般為邀約邀請，要約邀請是指希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，故商業(yè)廣告一般不應作為當事人訂立的合同內容，對雙方當事人是沒有法律約束力的;若商業(yè)廣告的內容符合要約規(guī)定的，視為要約，要約是希望和他人訂立合同的意思表示，經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

因此，商業(yè)廣告一般屬于邀約邀請，對該商業(yè)廣告的發(fā)布者不具有合同法的約束力，即不會因為任何人的承諾具有合同的約束力;但該商業(yè)廣告若具有確定的內容，且表明經他人承諾即對其產生法律約束力的，該商業(yè)廣告則應視為要約，只要他人做出相應的承諾，即發(fā)生合同的效力，成為合同的組成部分，并對雙方當事人產生法律效力。

(二)商品房銷售廣告的性質

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

根據(jù)該規(guī)定，商品房銷售廣告一般應視為邀約邀請，不對該廣告的發(fā)布者產生合同法的效力;但該商品房的銷售廣告就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，對商品房銷售者產生合同法的效果。因此，商品房銷售廣告分為：

1、一般商品房銷售廣告

該類廣告主要就商品房做出一般的概括性的描述，是受廣告法及國家其他法律的調整。

2、具有要約性質的商品房銷售廣告

該類商品房銷售廣告不僅就廣告商品房做出概括性的描述，并就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施做出較為具體的說明或允諾。這種限制只是就該商品房銷售廣告的商品房本身和該規(guī)劃小區(qū)內的配套設施，比如就商品房的建設材料機構，或者就該規(guī)劃小區(qū)的綠地、車位車庫等配套設施做出的說明或允諾，其他的說明或允諾一般不視為具有要約的性質。