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根據(jù)我國 《合同法》第 14 條以及最高法院 《解釋》第 3 條的規(guī)定, 商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容符合以下三個條件時, 應(yīng)認定為要約。

一是商品房銷售廣告和宣傳資料所說明和允諾的對象限定為開發(fā)商開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施, 如小區(qū)會所、停車位、電梯、綠化等。至于開發(fā)商對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境和公共設(shè)施進行的宣傳, 不能認定為要約, 若此宣傳具有虛假性, 導(dǎo)致了購房者的損失, 購房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)賠償損失的締約責(zé)任。如銷售廣告宣傳在新建小區(qū)周邊, 政府將建立幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院、菜市場及超市等, 但實際上政府規(guī)劃部門并沒有此項規(guī)劃, 對此, 開發(fā)商應(yīng)按相關(guān)法律規(guī)定賠償購房者的損失。

二是商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾具體確定。所謂 “具體確定”, 是指廣告的內(nèi)容是特定的, 如允諾規(guī)劃區(qū)內(nèi)將建游泳池、每單元有三部電梯、小區(qū)綠化率達到 85%等。而像小區(qū) “具有歐洲園林式風(fēng)光”、“具有熱帶雨林般的休閑會所”等類似宣傳, 因為其描繪太籠統(tǒng), 不能認定為具體確定。若當?shù)氐姆ㄒ?guī)對相關(guān)問題已有具體規(guī)定, 開發(fā)商的宣傳廣告做出相應(yīng)承諾, 應(yīng)視為要約。如根據(jù) 《北京市城市綠化管理條例》第 13 條第一款的規(guī)定, 新建居住區(qū)的綠化面積不低于 30%, 并按居住人口人均 2 平方米的標準建設(shè)公共綠地。如果開發(fā)商在廣告中承諾了綠地的具體面積, 此廣告應(yīng)認定為要約。

三是商品房銷售廣告和宣傳資料所作說明和允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。如: A 公司在工程建設(shè)過程中發(fā)布了預(yù)售宣傳廣告, 稱 “陽光花園一樓全部帶院”。原告朱某與 A公司簽訂了 《商品房買賣合同》, 約定原告以 80 萬的價格購買被告開發(fā)建設(shè)的陽光花園 B1 號樓 101 室商品房。后原告發(fā)現(xiàn)該房屋未建小院, 雙方發(fā)生糾紛。法院認為: 被告 A 公司制作的預(yù)售宣傳廣告稱 “陽光花園一樓全部帶院”, 該內(nèi)容具體明確, 應(yīng)視為合同內(nèi)容, 被告 A 公司應(yīng)予履行。遂判決被告 A 公司沿陽光花園 B1 號樓 101 室東外墻自南向北拉建 27 平方米的院落, 由原告朱某使用。在商品房交易中,購房者正是因為信賴這些宣傳廣告具體確定的說明和允諾才下決心與開發(fā)商簽訂合同的, 并且這些說明和允諾對房屋價格的確定起了重要作用。