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1、商品房買賣合同因其標(biāo)的物特殊、交易程序復(fù)雜、履行期限較長而不同于一般的商品買賣合同，其合同的效力問題顯得尤為重要。商品房預(yù)售合同的效力問題，《若干問題的解釋》已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對(duì)于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對(duì)現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(當(dāng)然包括商品房買賣)作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因?yàn)闆]有行政法規(guī)和法律對(duì)商品房現(xiàn)售條件作出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。其實(shí)，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第(四)項(xiàng)的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會(huì)公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第(四)項(xiàng)的規(guī)定確認(rèn)其無效來補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。

2、由于商品房買賣合同本身的特殊性、合同當(dāng)事人雙方占有資源與信息的嚴(yán)重不對(duì)等，極易導(dǎo)致商品房買賣中出現(xiàn)大量的“霸王合同”?！鞍酝鹾贤钡某霈F(xiàn)，縱容了不良開發(fā)商的投機(jī)與冒險(xiǎn)心理，損害了廣大購房人的合法權(quán)益，干擾房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，甚至因此而引發(fā)社會(huì)問題。雖然購房者可以利用《合同法》的有關(guān)規(guī)定排除“霸王條款”的效力，在發(fā)生糾紛后，既可以向人民法院主張撤銷合同中的有關(guān)欺詐性的“霸王條款”，也可以直接主張有關(guān)“霸王條款”無效。根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，合同訂立時(shí)，存在重大誤解、顯失公平，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷;一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。如果購房人能證明雙方訂立合同時(shí)存在上述情形，則可以在規(guī)定期限內(nèi)主張變更或撤銷該合同?！逗贤ā返?9條的規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明?！鄙唐贩抠I賣領(lǐng)域里的“霸王合同”或“霸王條款”多屬于《合同法》規(guī)定的格式條款。開發(fā)商已填好的合同文本時(shí)，并未提請(qǐng)購房人注意合同中有關(guān)免除或者限制其責(zé)任的條款，恰是利用購房人欠缺合同意識(shí)或合同知識(shí)、疏乎大意等，僥幸得手。一旦發(fā)生糾紛，若開發(fā)商不能舉證證明其盡了提請(qǐng)注意的義務(wù)，則該格式條款的效力會(huì)被依法否定。另根據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，開發(fā)商在其提供的“霸王合同”中，以格式條款的方式免除其責(zé)任，加重購房人責(zé)任，排除購房人主要權(quán)利的，有關(guān)格式條款也應(yīng)當(dāng)無效。其次，在開發(fā)商填寫或擬定的“霸王條款”，在理解上發(fā)生爭議時(shí)，根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定，“應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”，當(dāng)開發(fā)商意圖以含混隱晦的條款逃避責(zé)任時(shí)，這一條規(guī)定對(duì)購房人而言也提供了一種保護(hù)。

另外，《若干問題的解釋》也給作為弱勢(shì)群體的購房人對(duì)付“霸王合同”提供了又一把保護(hù)傘。實(shí)踐中，絕大多數(shù)開發(fā)商都會(huì)拒絕將其在售房宣傳資料中的有關(guān)承諾寫進(jìn)合同，發(fā)生爭議時(shí)，開發(fā)商往往以宣傳廣告對(duì)其不具有約束力為由進(jìn)行抗辯。該司法解釋第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！睙o疑給開發(fā)商上了一道緊箍咒!此外，有關(guān)購房人預(yù)交定金能否退還問題，開發(fā)商遲延交房和遲延辦理房屋所有權(quán)證購房人能否主張解除合同問題，在該司法解釋中均有明確規(guī)定。如果開發(fā)商在售房過程中惡意違約或進(jìn)行欺詐銷售，還可能承擔(dān)購房人所付房款一倍以下的賠償責(zé)任。這些規(guī)定，對(duì)于商品房買賣中“霸王合同”的泛濫起到了一定程度的遏制作用。

但由于“霸王合同”的大量出現(xiàn)，具有如主管部門行業(yè)保護(hù)且監(jiān)管不力、合同標(biāo)的物本身的特殊性、購房人的消費(fèi)心理不成熟和相關(guān)法律知識(shí)的饋乏等復(fù)雜的社會(huì)因素與背景。所以，進(jìn)一步加強(qiáng)司法救濟(jì)途徑，切實(shí)保障購房者的合法權(quán)益，已成為當(dāng)務(wù)之急。

結(jié)束語：我國已經(jīng)加入世貿(mào)組織，履行入世承諾，應(yīng)加快規(guī)范行政行為的改革，修改規(guī)章制度步伐，進(jìn)一步與國際規(guī)則與慣例接軌。我國的商品房買賣保護(hù)體系中尚有不完善之處，筆者建議政府及司法部門出臺(tái)或細(xì)化相應(yīng)的規(guī)定，進(jìn)一步維護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，使我國商品房交易市場朝著更加健康的方向發(fā)展。