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云南省昆明市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）昆民一終字第743號

上訴人（原審原告）曹淑容，女，漢族，1951年2月25日出生，四川省成都市人，無固定職業(yè)，住成都市武侯區(qū)。

委托代理人陳平、邵卉芳，云南國平律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。

被上訴人（原審被告）周菊飛，女，漢族，1975年3月11日出生，云南省昆明市人，無固定職業(yè)，住昆明市。

委托代理人易德祥，云南東方神律師事務(wù)所（昆明分所）律師，特別授權(quán)代理。

上訴人曹淑容因與被上訴人周菊飛土地租賃合同糾紛一案，不服昆明市盤龍區(qū)人民法院（2014）盤法民二初字第243號民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年11月13日受理后依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理確認(rèn)如下法律事實(shí)：

被告周菊飛系兩面寺村居民小組居民，其有兩面寺農(nóng)村自留地一塊。2012年4月26日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂《廠地租賃協(xié)議》，協(xié)議約定甲方將兩面寺封（方）家山面積900平方米地塊租給乙方做加工使用；每年租金為30000；租期自2012年5月1日起至2017年4月30日止；甲方須保證乙方能在該場地建筑住房和廠房；如果乙方租期內(nèi)遇上政策拆遷，甲方須補(bǔ)償乙方搬遷費(fèi)及剩余房租；乙方有下列行為之一時，甲方有權(quán)終止協(xié)議，收回住房及廠房：（1）擅自將地塊轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借；（2）租用地塊進(jìn)行非法活動：（3）累計(jì)一個月不繳納租金的；協(xié)議還約定了其他相關(guān)事宜。后原告在租賃土地上建蓋了鋼架大棚簡易房。2012年3月1日，原告曹淑容支付被告周菊飛租金人民幣2000元；2012年7月27日，原告曹淑容支付被告周菊飛租金人民幣3000元。2012年12月14日，昆明市盤龍區(qū)城市管理綜合執(zhí)法局出具行政處罰決定書，認(rèn)為原告周菊飛建蓋的鋼架大棚簡易房違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條之規(guī)定，依據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條責(zé)令其于2012年12月20日前拆除。后上述鋼架大棚簡易房被拆除，現(xiàn)原告認(rèn)為被告在未通知原告情況下強(qiáng)行拆除原告在承租地塊建筑的廠房，致使原告加工好的成品和部分原材料損失慘重。故訴至法院，請求：“一、判令解除原告與被告簽訂的《廠地租賃協(xié)議》；二、判令被告賠償原告各項(xiàng)損失共計(jì)人民幣450000（最終以司法部門鑒定的為準(zhǔn)）；三、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)”。

一審法院審理認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條之規(guī)定，原、被告雙方簽訂的《廠地租賃協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，且被告所在村居民小組出具證明，證明該地為被告自留地，有權(quán)對該地進(jìn)行出租，協(xié)議內(nèi)容未違法法律禁止性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)原、被告雙方對所簽協(xié)議是否應(yīng)解除無法達(dá)成一致，原告提出所建大棚被拆除，且場地已另租給他人，故協(xié)議目的已不能實(shí)現(xiàn)，其有權(quán)解除合同的意見，一審法院認(rèn)為，首先原告對涉案土地已被被告租給他人無證據(jù)證實(shí)，且其自認(rèn)其物品仍堆放在涉案土地上，即原告仍在使用該土地；其次，本案中原告建蓋的鋼結(jié)構(gòu)大棚被行政部門拆除，行政部門的處罰的依據(jù)為《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第六十四條，即房屋未經(jīng)規(guī)劃審批而被拆除，對所建廠房進(jìn)行報(bào)批應(yīng)屬原告的義務(wù)，房屋被拆除并非不可避免，故房屋拆除并不屬不可抗力致合同目的不能實(shí)現(xiàn)；第三，原、被告雙方協(xié)議約定若原告累計(jì)一個月不繳納租金則被告有權(quán)終止合同，但據(jù)此主張合同解除系被告權(quán)利，本案中被告未主張合同解除；綜上，原、被告雙方未協(xié)商一致解除合同，且未達(dá)法定解除條件，原告主張簽訂的《廠地租賃協(xié)議》解除的訴請無事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于被告是否構(gòu)成違約，原審法院認(rèn)為本案中，原告建蓋的鋼結(jié)構(gòu)大棚被行政部門拆除，行政部門的處罰的依據(jù)為《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條、第六十四條，即在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除。故本案中原告的該建筑被拆除原因系未進(jìn)行規(guī)劃審批取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而對所建廠房進(jìn)行報(bào)批應(yīng)屬原告的義務(wù)，故導(dǎo)致原告房屋被拆除的責(zé)任因在原告。而原、被告雙方協(xié)議約定被告須保證原告能在該場地建筑住房和廠房，本案中被告已保證了所出租的土地使用權(quán)無瑕疵，且已將該土地交付給原告，原告也在所租土地上建蓋了鋼結(jié)構(gòu)大棚，被告已履行了合同約定的義務(wù)，故被告并無違約行為。對于原告的訴請，原審法院院認(rèn)為，首先，被告無違約行為，不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任；其次，原告的所主張損失包括大棚被拆使所存放物品在自然環(huán)境下曝露導(dǎo)致的折損及建蓋大棚所花費(fèi)兩部分，而對于物品折損損失，由于原告未提交證據(jù)證實(shí)其物品損失的價(jià)值，且由于大棚被拆時間為2012年底，現(xiàn)原、被告雙方無法明確受損物品及對受損物品的范圍達(dá)成一致，也不具備鑒定條件，故原告的該部分訴請，無證據(jù)予以證實(shí)；對于原告提出建設(shè)大棚費(fèi)用的訴請，本院認(rèn)為系原告單方提交且并非正式發(fā)票收據(jù)，不能證明原告的出資情況。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，本院對原告要求被告賠償損失的訴請不予支持。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：“駁回原告曹淑容的訴訟請求”。案件受理費(fèi)8050元，由原告曹淑容承擔(dān)。

一審判決宣判后，曹淑容不服，向本院提起上訴稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，定案證據(jù)不足，請求：依法撤銷盤法民二初字第243號《民事判決書》，改判支持上訴人一審中的訴訟請求；一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)與理由：上訴人和被上訴人簽訂的《廠地租賃協(xié)議》明確約定，被上訴人要保證上訴人能在出租地塊建蓋住房和廠房，如果上訴人在租賃期內(nèi)遇上政策拆遷，甲方須補(bǔ)償乙方搬遷費(fèi)和剩余房租。該條約定的含義是，被上訴人要保證上訴人在出租土地上建蓋房屋的合法性，即要擔(dān)保和承擔(dān)上訴人因任何原因?qū)е碌牡厣戏慨a(chǎn)拆除的損失，包括行政拆遷的損失在內(nèi)。所以，一審法院將地上建蓋報(bào)批的義務(wù)單方面地劃分給上訴人，是對《廠地租賃協(xié)議》所約定的曲解。雖然上訴人對建蓋房產(chǎn)有報(bào)批建設(shè)規(guī)劃許可的義務(wù)，但被上訴人也承諾了其出租的土地上能建蓋房屋，現(xiàn)所建廠房被拆除，被上訴人也構(gòu)成違約，對損雙方均有過錯。同理，因被上訴人保證的上訴人建蓋的廠房合法不被拆除的承諾沒有兌現(xiàn)，廠房最終被確認(rèn)違法而被拆除，上訴人租地建廠房從事生產(chǎn)加工的目的也就不能實(shí)現(xiàn)，既然不能建廠那么雙方《廠地租賃協(xié)議》約定的合同目的就不能實(shí)現(xiàn)，依合同法的規(guī)定，上訴人一方有權(quán)要求解除合同。一審判決認(rèn)定雙方合同有效，被上訴人交付了有權(quán)出租的用地，上訴人無權(quán)要求解除雙方的《廠地租賃協(xié)議》不成立，是錯誤的。對上訴人訴請主張的損失。關(guān)于大棚建設(shè)費(fèi)用部分的的損失（120000元），上訴人己經(jīng)完成了證明責(zé)任，而一審法院認(rèn)為上訴人提交的收據(jù)、合同，是“非正式的發(fā)票收據(jù)，系單方提供，故真實(shí)性不予確認(rèn)”是錯誤的，對此說法上訴人不予認(rèn)同，因?yàn)樯显V人提交的收據(jù)上有收款人的簽章，能夠證明加蓋大棚的出資方是上訴人。此外，交易行為也不是說一定要有正規(guī)發(fā)票才能證明其存在。所以，對于上訴人所主張的大棚建設(shè)部分的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以支持。成品原材料損失（330000元），也是與被上訴人的拆除行為及拆除時沒有給上訴人留足搬遷時間，至使原材料遭雨淋所致。

被上訴人周菊飛答辯稱：一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求駁回上訴人的訴請。

經(jīng)審理，二審查明的主要案件事實(shí)與一審一致，且雙方當(dāng)事人均表示無異議，為此本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：上訴人要求解除與被上訴人簽訂的《廠地租賃協(xié)議》的請求是否成立？二、上訴人主張的損失450000元是否產(chǎn)生？如何分擔(dān)？

本院認(rèn)為，關(guān)于上訴人要求解除與被上訴人簽訂的《廠地租賃協(xié)議》的請求是否成立的問題。根據(jù)我國土地管理法的規(guī)定，將農(nóng)用地用于建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。本案中，被上訴人將其耕種的土地出租給被上訴人建蓋住房、廠房，將農(nóng)用地用于建設(shè)用地，改變土地用途，沒有依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，違反了土管理法的規(guī)定，屬違法出租土地。至于上訴人，在明知《廠地租賃協(xié)議》約定的土地不能用于非農(nóng)建設(shè)，如違法建蓋，有可能被政府責(zé)令拆除的情況下，在《廠地租賃協(xié)議》中約定：“甲方（被上訴人）保證乙方（上訴人）能在出租場地內(nèi)建筑住房和廠房”，將風(fēng)險(xiǎn)予以轉(zhuǎn)嫁，仍然簽訂協(xié)議也有過錯。故上訴人與被上訴人在明知雙方簽訂的《廠地租賃協(xié)議》內(nèi)容違法，仍簽訂《廠地租賃協(xié)議》，違法用地建蓋大棚廠房，違反了國家的土地管理制度，該《廠地租賃協(xié)議》，依照法律的規(guī)定應(yīng)屬無效。一審法院對合同效力認(rèn)定有誤，本院予以糾正。

關(guān)于上訴人主張的450000元損失是否產(chǎn)生？如何分擔(dān)的問題？本院認(rèn)為，因?yàn)樯显V人與被上訴人簽訂的《廠地租賃協(xié)議》雖因違法無效，但確實(shí)產(chǎn)生了相應(yīng)的建蓋費(fèi)用損失。為此，本院將依據(jù)合同法關(guān)于合同無效的規(guī)定，按上訴人與被上訴人對造成《廠地租賃協(xié)議》無效的過錯責(zé)任大小，就拆除廠房大棚造成的損失酌情予以認(rèn)定，確認(rèn)各自應(yīng)分擔(dān)的比例。

本案中，被上訴人違反法律的規(guī)定，擅自將農(nóng)用地出租用于非農(nóng)建設(shè)過錯在先，且在雙方合同中明確保證曹淑容能在涉案場地上建筑住房和廠房，應(yīng)承主要責(zé)任（分擔(dān)損失的百分之七十），上訴人明知所承租使用的土地沒有合法的用地手續(xù)，仍租賃使用并違法建蓋廠房，亦存在過錯，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任（分擔(dān)損失的百分之三十）。上訴人主張的450000元損失，其中建蓋大棚的費(fèi)用120000元。因建蓋大棚所需的支出是客觀存在的，被上訴人也認(rèn)可上訴人確實(shí)建蓋大棚，只是對對方的請求不予認(rèn)可，本院結(jié)合《活動板房屋及其安裝合同書》及對應(yīng)的“工程款收據(jù)”和打地坪“收據(jù)”，對曹淑容因合同無效導(dǎo)致的損失酌定70000元。由被上訴人周菊飛承擔(dān)49000元，由上訴人曹淑容自行承擔(dān)21000元。

至于上訴人主張的成品及原材料損失330000元。由于拆除大棚廠房系被上訴人組織工人在上訴人在現(xiàn)場的情況下和平拆除的，上訴人沒有證據(jù)證明損失的具體數(shù)額，以及該損失的發(fā)生與被上訴人的行為之間有因果關(guān)系，因此該部份損失主張不成立，本院不予支持。至于上訴人所稱的其成品及原材料，由于廠房大棚拆除后露天堆放、風(fēng)吹雨淋造成損失的觀點(diǎn)。同理，由于其所舉證據(jù)不能足以證實(shí)該損失的具體數(shù)額，損失的發(fā)生與被上訴人的行為之間有因果關(guān)系，且在大棚廠房屋頂被拆除后，上訴人也有義務(wù)采取必要的措施防止損失的發(fā)生或擴(kuò)大，故也不成立，本院不予支持。

綜上所述，一審法院認(rèn)定全案事實(shí)基本清楚，但適用法律錯誤，本院依法予以改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國土地管理法》第四十四條第一款，《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百一十八條和《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷昆明市盤龍區(qū)人民法院（2014）盤法民初字第243號民事判決。

二、上訴人曹淑容與被上訴人周菊飛于2012年4月26日簽訂的《廠地租賃協(xié)議》無效；

三、由被上訴人周菊飛向上訴人曹淑容支付49000元；

四、駁回上訴人曹淑容的其它訴訟請求。

一、二案件受理費(fèi)16100元，由上訴人周菊飛承擔(dān)11270元，由被上訴人曹淑容承擔(dān)4830元。

本判決為終審判決。

本判決送達(dá)后即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行：申請強(qiáng)制執(zhí)行的期間為兩年。

審判長田莊

審判員陸有林

審判員朱歡

二〇一四年十二月十八日

書記員孫浩宇

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